Steuer rund 47.500 € · bleiben 52.500 €
Kompetenzen · Besteuerung von Immobilien
Ihre Immobilie, steuerlich durchdacht.
Kauf, Vermietung, Verkauf und Übertragung – vom ersten Tag an geplant.
Für Eigentümer, Investoren und Entwickler.
- Privatvermieter
- Kapitalanleger
- Immobilien-GmbH
- Gewerbevermietung
- Projektentwickler
- Eigentümer im Ausland
Der Lebenszyklus einer Immobilie
Vom Kauf bis zur Übergabe: Wann Steuern eine Rolle spielen
Die wichtigsten steuerlichen Weichen werden meist vor dem Notartermin gestellt – entscheidend sind Käuferstruktur, Kaufpreisaufteilung und Finanzierung.
- 1Kauf
Privat, GmbH oder Familiengesellschaft? · Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude · Grunderwerbsteuer – in NRW 6,5 % · Finanzierung und Inventar
- 2Vermietung
Abschreibung (AfA) und Werbungskosten · Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten (15-%-Grenze) · Umsatzsteueroption bei Gewerbemietern · Erklärungen für Vermieter und Gesellschaften
- 3Verkauf
Zehnjährige Spekulationsfrist · Steuerfreie Veräußerung bei Eigennutzung · Drei-Objekt-Grenze vermeiden · Verkaufszeitpunkt und Reinvestition planen
- 4Übertragung
Schenkung- und Erbschaftsteuer minimieren · Freibeträge alle zehn Jahre nutzen · Nießbrauch und Wohnrecht absichern · Vermögensübertrag via Familiengesellschaft
Vermietung
Was können Vermieter steuerlich absetzen?
Neben Schuldzinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltung vor allem die Gebäudeabschreibung (AfA). Da Grund und Boden steuerlich nicht abgeschrieben werden kann, ist die exakte Kaufpreisaufteilung bares Geld wert.
2 %Baujahr 1925 bis 2022
Lineare Abschreibung über 50 Jahre.
2,5 %Baujahr vor 1925
Höherer Satz für Altbauten, über 40 Jahre.
3 %Fertigstellung ab 2023
Neue Wohngebäude, über rund 33 Jahre.
5 %Degressiv für Neubauten
Für Wohngebäude mit Baubeginn ab Oktober 2023 vom jeweiligen Restwert.
Achtung: Die 15-%-Grenze
Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto) für Instandsetzungen ausgibt, kann diese nicht sofort als Erhaltungsaufwand absetzen. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage und müssen über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.
Kürzere Nutzungsdauer nachweisen
Bei älteren Gebäuden kann ein Gutachten zur Restnutzungsdauer eine deutlich höhere Abschreibung ermöglichen – sofern das Finanzamt es anerkennt.
Denkmalschutz
Sanierungskosten an vermieteten Baudenkmälern lassen sich über zwölf Jahre abschreiben: acht Jahre mit 9 %, dann vier Jahre mit 7 %.
Spekulationsfrist
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf. Wer vorher verkauft, versteuert den Gewinn mit seinem persönlichen Steuersatz – und die bisher abgezogene Abschreibung erhöht diesen Gewinn. Ausnahme: Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt.
0Jahre
Kauf12345678910
Nach 10 Jahren: Verkauf steuerfrei
Immobilien-GmbH
Immobilien privat oder in der GmbH halten?
Eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH zahlt auf Mietgewinne rund 15,8 % – die Gewerbesteuer entfällt mit der erweiterten Kürzung. Das Geld bleibt für Tilgung und neue Objekte im Unternehmen. Beispiel für 100.000 € Mietgewinn:
Steuer rund 15.800 € · bleiben 84.200 €
Steuer rund 38.000 € · bleiben 62.000 €
Für die GmbH spricht
- hohe Mietgewinne und hoher persönlicher Steuersatz
- Gewinne sollen in weitere Objekte fließen
- Haftung und Nachfolge lassen sich besser steuern
- Anteile statt Grundbuch übertragen
Dagegen spricht
- kein steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren
- Bilanz, Jahresabschluss und Offenlegung
- Grunderwerbsteuer beim Einbringen bestehender Objekte
- ungeeignet für selbst genutzte Wohnungen
Damit die erweiterte Kürzung greift
Die GmbH darf ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten – und das das ganze Jahr über. Schädlich sind etwa mitvermietete Betriebsvorrichtungen wie Lastenaufzüge, Beteiligungen an Personengesellschaften, zu viele Verkäufe oder der Verkauf der letzten Immobilie mitten im Jahr. Die Kürzung muss beantragt werden.
Steuerliche Kernpunkte
Worauf Eigentümer und Investoren achten sollten
01Steuerliche Kernpunkte
Gewerblicher Grundstückshandel
Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach Kauf oder Bau verkauft, gilt schnell als Händler – dann sind alle Gewinne steuerpflichtig, auch nach zehn Jahren, und Gewerbesteuer fällt an.
02Steuerliche Kernpunkte
Grunderwerbsteuer & Share Deal
In NRW 6,5 % des Kaufpreises. Auch Anteilskäufe an Immobiliengesellschaften und Umstrukturierungen können sie auslösen.
03Steuerliche Kernpunkte
Umsatzsteuer bei Gewerbeimmobilien
Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. An Unternehmer kann zur Umsatzsteuer optiert werden, um Vorsteuer aus Bau und Sanierung zu ziehen – mit zehn Jahren Bindung.
04Steuerliche Kernpunkte
Schenkung & Erbschaft
Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € je Elternteil, alle zehn Jahre neu. Vermietete Wohnungen werden mit 10 % Abschlag bewertet, mit Nießbrauch lässt sich der Wert weiter senken.
05Steuerliche Kernpunkte
Teilvermietung & Leerstand
Wer nur einen Teil vermietet oder länger leer stehen lässt, muss Kosten aufteilen und die Vermietungsabsicht belegen können.
06Steuerliche Kernpunkte
Eigentümer im Ausland
Wer im Ausland lebt und in Deutschland vermietet oder verkauft, bleibt hier beschränkt steuerpflichtig. Wir übernehmen die deutsche Erklärung komplett digital.
Unsere Leistungen
Unsere Leistungen rund um Immobilien
01Steuerliche Prüfung vor dem Kauf
Erwerberstruktur, Kaufpreisaufteilung, Finanzierung und Grunderwerbsteuer – vor dem Notartermin.
02Steuererklärungen für Vermieter
Anlage V, Feststellungserklärungen für Gemeinschaften und Erklärungen von Immobiliengesellschaften.
03Immobilien-GmbH & Holding
Gründung, erweiterte Kürzung, Buchhaltung, Jahresabschluss und Einbindung in eine Holding.
04Sanierung & Modernisierung
Abgrenzung von Erhaltungsaufwand, Denkmal-Abschreibung und Förderungen.
05Verkauf & Reinvestition
Fristen, Drei-Objekt-Grenze und steuerlich günstiger Zeitpunkt.
06Übertragung in der Familie
Schenkung, Erbschaft, Nießbrauch und Familiengesellschaft – abgestimmt mit Notar und Anwalt.
Häufige Fragen zur Besteuerung von Immobilien
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Wohnung verkaufe?
Nicht, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Sonst wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.
Wie hoch ist die Abschreibung bei einer vermieteten Immobilie?
In der Regel 2 % des Gebäudewerts pro Jahr, bei Baujahren vor 1925 2,5 % und bei Fertigstellung ab 2023 3 %. Für neue Mietwohnungen mit Baubeginn ab Oktober 2023 sind auch 5 % degressiv möglich.
Ab wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?
Meist bei mehreren Objekten, hohen Mietgewinnen und dem Ziel, Gewinne zu reinvestieren statt zu entnehmen. Wer Immobilien langfristig privat hält und nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen will, fährt oft ohne GmbH besser.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Renovierungskosten, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäudekosten übersteigen. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern werden zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?
6,5 % des Kaufpreises für Grund und Gebäude. Mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche kann herausgerechnet werden, wenn es angemessen bewertet und im Vertrag ausgewiesen ist.
Was kostet ein Steuerberater für Vermieter?
Die Vergütung richtet sich nach der Steuerberatervergütungsverordnung und bei Vermietung vor allem nach den Mieteinnahmen. Vorab erhalten Sie gern eine Einschätzung des Aufwands.
Weitere Kompetenzen
HoldingsSteuerberater für GmbH, Holding & Konzerne in Köln
Mehr erfahren →
UmwandlungSteuerberater für Umwandlung & Umstrukturierung in KölnMehr erfahren →
InternationalSteuerberater für internationales Steuerrecht in KölnMehr erfahren →
SW Digital Tax GmbH · Steuerberatung · Im Zollhafen 24 · 50678 Köln · Köln, NRW und bundesweit digital. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Beratung.
Erstgespräch kostenlos
SWDT.
Erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie
Ob Kauf, Vermietung, Verkauf oder Übertragung – im Erstgespräch klären wir, was steuerlich jetzt wichtig ist. Am besten vor dem Notartermin. Ihr Steuerberater für Immobilien in Köln – persönlich im Rheinauhafen oder per Video, bundesweit.
Direkt02166 965920-0
Ihr Weg zu SWDT.
- 1Erstgespräch
Wir hören zu: Wo stehen Sie, was steht an, wo drückt es? Danach wissen Sie, ob wir zueinander passen und womit Sie bei uns rechnen können.
- 2Ihr Plan
Wir sehen uns Ihre Unterlagen und Strukturen an und leiten daraus die nächsten Schritte ab. Über unser Onboarding erfassen Sie Ihre Daten, und die Vollmacht reichen wir elektronisch beim Finanzamt ein.
- 3Digitale Umsetzung
Ihre bisherigen Daten übernehmen wir direkt vom Vorberater. Anschließend binden wir Ihre Systeme an, sodass Belege ohne Umwege bei uns ankommen.
- 4Laufende Betreuung
Fristen, Auswertungen und Rückfragen laufen geordnet über unser Team, sodass nichts verloren geht. Und wenn größere Entscheidungen anstehen, sprechen wir vorher darüber, nicht erst danach.
Kranhaus Köln
Unser Büro liegt im Kranhaus Süd im Kölner Rheinauhafen (Im Zollhafen 24). Termine finden telefonisch, per Video oder persönlich bei uns statt.
Kranhaus Süd · Im Zollhafen 24 · 50678 Köln
02166 965920-0
kontakt@sw-digitaltax.de